吴刚一家三代共有六口人，居住在位于郑州市金水区的一套90平方米、三室一厅的住房中，他们共同生活在一起。这个房龄为16年的住房因其优越的绿化环境和物业管理曾经成为市场上备受追捧的物业。随着家庭成员数量的增加，住房变得拥挤不堪，而年轻的孙子直到现在还没有拥有独立的房间。搬进更宽敞舒适的四房两厅是全家人的愿望。尽管如此，由于没有电梯以及基础设施老化等问题，这个小区现在在市场上变得异常棘手。两年前，吴刚充满希望地把旧房子挂牌出售，有许多人来看过，但房价一直在下跌，却一直无法卖出。房屋中介向他说，他面临两个选择：一是进一步降价折让以“骨折价”出售，二是等待政府出台新的政策。郑州市在4月1日发布了一项名为《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》的新政策，旨在推动二手房置换活动。郑州市房产管理局的负责人介绍说，正式发布《方案》意味着郑州正式迈入住房以旧换新的时代。2021年12月，郑州市中原区的老旧小区被环绕在三环内外的高楼大厦。图/视觉中国

是否提供以旧换新的房产服务？“老房子卖不出去，要怎么买新房子呢？”吴刚表达的心声可能代表了许多在郑州拥有二手房的业主的共同感受。他最初用了大部分积蓄来全款购买房子，现在如果要再换房，只有把旧房卖掉才能获得购房资金。

中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉《中国新闻周刊》，目前地产行业面临下行压力仍未减轻。居民整体置业意愿不高，再加上普遍存在的“涨价才买，跌价不入”的心态，导致购房观望情绪加剧。在二手房存量增加的情况下，置业需求的不足造成了二手房市场的困境持续存在。从2023年开始，全国二手房的挂牌数量一直在增加。截至2022年3月30日，已有12个城市的二手房挂牌量超过10万套，包括重庆、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑州等城市。其中，重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已超过15万套，其中重庆和成都更是超过22万套。据国家统计局数据显示，2023年全国新建商品房销售面积预计为11.2亿平方米，同比下降8.5％；新建商品房销售额预计为11.7万亿元，同比下降6.5％。为了解决新房和二手房市场的问题，很多城市陆续推出了优化限购政策、调整住房公积金支持政策、降低首付比例和利率门槛、发放购房补贴，以及实行首套房“认房不认贷”等措施，鼓励购房者入市。

的时候，推出了以旧换新的房产政策。住房以旧换新政策是一种购房者先预订新房房源，然后通过中介、房企等途径销售或直接收购旧房的政策。地方政府可以提供换房补贴或者税收减免优惠。“在市场上，住房以旧换新模式从总体上考虑有两个方面的目的。一是为了满足改善性的住房需求，二是在一手房市场和二手房存量较大的情况下，促进一手房市场和二手房市场的交易。”当接受《中国新闻周刊》采访时，中国人民大学商学院教授、国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大表示。2022年，深圳南山区的一个住宅项目推出了“房屋置换、旧房换新房”活动，开发商提供公寓房与业主的住宅房进行置换。然而，这个尝试当时备受质疑，被视为开发商花招炒作的一种手段。这项政策真正走红的时间是在去年8月底，当时山东淄博推出了一份名为《“以旧换新”省心购房倡议书》的文件，这个备受关注的城市使这种购房方式迅速地进入了公众视野天博tb综合体育IOS版。随后，同样的做法逐渐在多个城市推广开来，包括南京、泰安、太仓、扬州、连云港、宁波、宣城、亳州等地。根据《中国新闻周刊》的不完全统计，至少有30多个城市表示计划参与住房以旧换新政策。不同地区的实施效果存在很大差异。在去年10月，宁波市住房以旧换新政策推出后，市场反应积极。据宁波市房产交易信息服务网的数据显示，换新购政策实施的第一周内，二手房成交量环比增加15％，创下半年来单周成交量的新高；同时，新房备案量环比增加20％。

中的一些城市市场反应并不理想。据中指研究院本月发布的报告显示，尽管许多地区推出了以旧换新的住房政策，但整体而言，这些政策仍处于探索阶段，目前的效果尚不甚明显。

的中原地产首席分析师张大伟对这项政策持负面看法。他觉得，要么置换的房源质量一般不好，要么价格不合适，否则就不会难以出售，也不需要参与以旧换新。因此住房置换模式实质上是将“难以出售的二手房”换成“难以出售的新房”，就像是“把一个问题换成另一个问题”。在这些条件下，郑州的住房更新换代方案可谓是一项非常重要的举措。本年度明确了一项雄心勃勃的交换计划目标：即在本市的10000套住房中，郑州城市发展集团有限公司（以下简称“郑州城发”）将负责购买5000套用于保障性租赁住房；另外的5000套将通过购房者、中介机构和房地产公司的“三方协商”市场化方式来完成。要理解郑州的《方案》，就需要先了解住房以旧换新试点的三个主要类型，然后再了解

国资公司参与此项工作的情况。在政策实施期间，第一种模式是向参与以旧换新行动的房地产企业或个人发放补贴。浙江海宁市提出了一个新政策，即在2023年9月27日至2024年9月26日期间，推动房地产企业购买有意购买房屋的现房。对于购买现房的房地产企业，将会得到总购房款的2％财政补贴。而在江苏扬州、苏州等地，政府则决定向购房者提供契税补贴。购房模式的第二种常见情况是三方协议，包括购房者、开发商和中介机构。通过此协议，购房者能够向开发商锁定新房源并支付定金，同时中介机构负责优先推销购房者的旧房。在约定的时间内，如果旧房子出售了，就可以办理购买新房的手续；如果旧房子未出售，可以取消新房的认购合同，开发商会全额退还认购金。南京和南通市、淄博市、宁波市等城市正在采用这一模式。购房者和开发商签署协议，由民营企业或国有企业作为保证，收购房屋的第三种模式。更具体地说，符合房地产公司收购要求的旧房子在评估后，售房款将被用于购买该房地产公司的新房项目。郑州的计划是结合了三种不同的模式：30％的契税补贴、中介和开发商参与的市场化模式，以及国有资产收购的方式。国有资产入市兜底收房的行动引起了广泛关注。市民想要换房可以在郑州市房产交易服务平台登记拟出售房源信息，并选择意向购房源，与开发企业签订《商品住房认购协议》。随后，郑州城发安居有限公司将对旧房进行信息复核和实地勘查，符合收购条件的房屋将由评估机构进行价格评估。换房的市民无需承担评估费用。城发安居公司将与换房市民进行洽谈收购，同时进行贷款申请等事项。如果洽谈成功，二手房出售的资金将被转入第三方监管资金账户，用于购买新建商品房。最终，由住房交换者、城市发展安置公司和开发企业共同办理二手住房交接手续。根据《中国新闻周刊》的统计数据显示，郑州并非国家资产运营公司介入住房置换政策的第一个城市。目前，至少有8个地方的国有独资企业参与了住房置换政策，包括江苏苏州市的太仓市和相城区、连云港市，以及无锡市的梁溪区、南通市的启东市和海安市，还有安徽的宣城等地。江苏太仓是

最早尝试这项技术的地方。从2023年9月28日开始，太仓市的旧房若符合特定条件，可以用来抵扣国有企业推出的新房部分房款。在经过第三方评估后，最终可根据旧房的价格来置换新房。太仓的政策已经进行了三次调整。太仓市城发集团（以下简称“太仓城发”）已在首批房源中推出了三个小区的100套房屋。在第二轮购房名额中，除了城发集团，城投集团也参与了。现在可购买的新房小区数量增加到了七个，并且限定了800个报名名额。今年1月12日，太仓进行了第三次批次的政策调整。通过调整置换门槛，将原本的“一套换一套”提升为“多套换一套”，从而实现了优化。备受赞誉的政策是，对于老旧住房所在地的学区入学资格进行保留，期限为两年。太仓城发的相关负责人在接受媒体采访时指出，他们正在考虑调整政策。在第一批次的以旧换新工作结束之后，通过分析未被置换的客户群体，他们发现新建房屋供应的选择十分有限。因此，在第二批次中，他们计划将更多不同区域、不同面积段和不同总价段的新房引入计划中天博综合体育通用版。两批置换计划结束后，重新走访未参与置换的市民时发现，一些市民面临学区选择困难、资金不足无法一次性购买新房、无法成功置换停车位或车库、以及因年龄问题难以获得贷款。因此在市政府各部门的支持下，政策得到了进一步改进。许多专家认为，

国定向投资于住房“以旧换新”计划是促进现有房屋去化速度的有效途径。梁波涛认为，在目前郑州的二手房成交量已经超过新房的情况下，政府的参与和引导有助于促进存量房的流动。他继续强调说，在市场化条件下，进行“以旧换新”时需要较长的周期，并且存在多种不确定因素。国有资产的参与可以作为补充措施，有助于提高住房“以旧换新”的效率。浙江工业大学的中国住房和房地产研究院院长虞晓芬接受《中国新闻周刊》采访时指出，国有资产支持的以旧换新政策对提升市场信心、促进市场活跃等方面具有影响。但是她也承认，面对市场上数量众多、种类繁多的二手房，国有资产局有限的以旧换新政策，在缓解当前房地产市场的基本面方面，能够产生多大的作用还需要进一步观察。哪里来的这笔钱？与其他地方相比，郑州在引入国有资本时显得更加大胆，例如，苏州太仓、南通海安和无锡梁溪确定的住房以旧换新项目首批目标主要集中在100套和200套，而郑州则一开始就确立了5000套的目标。况伟大认为，郑州人口多，意味着有更高的潜在需求来改善和换新房屋，5000套的数量可能是根据当地政府综合考量交易情况等因素估算出来的。郑州的房地产专家陈望也指出，郑州本地的二手房和新房库存量都很大，因此设定“高标准”的目标并不奇怪。购买二手房屋考验着开发商的筹资和资产处理能力。国有资产进入地方国有企业平台对其财政实力提出了较高的要求。张大伟指出，如果整体的以旧换新规模不大，比如目标只有一两百套，那么这个目标就比较容易实现；但如果像郑州提出的以旧换新目标高达5000套，那么就更难以实现。特别是当地政府财政出现紧张的情况下，“国家队”注资的资金来源确实是一个问题。陈望做了一次计算。根据单价1.2万元每平方米和套均面积100平方米计算，一套郑州的二手房售价为120万元。如果需要购买5000套二手房，总购房款需要达到60亿资金。郑州城发作为此次收购的主体，在2023年第三季度报告中透露，其总债务高达1185.17亿元。郑州此举的财政支持来源需要全面考虑郑州国资在收购二手房方面的投资去向。根据该计划，国有保障房运营公司将收购地处优越区域位置、教育等产业配套条件优越的房源。这些二手住房将被用于增加保障性租赁住房的供应。根据公开资料显示，去年郑州获得了一笔涉及保障房的资金。2023年1月，中国人民银行发布了一份通知，涉及开展租赁住房贷款支持计划试点事宜。该计划确定了1000亿元的资金额度，面向八个试点城市：重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津，发放租赁住房购房贷款，用于购买现有住房、拓展保障性租赁住房和长期租赁房源。贷款利率一般不超过3％，对符合条件的贷款，人民银行将提供相当于贷款本金的100％的资金支持，并且利率为1.75％。目前为止，福州、济南、天津、青岛、重庆这5座城市已经获得贷款批准，除重庆以外的4座城市总共获得了40.86亿元的贷款。重庆和青岛市政府表示，他们决定将分别购买的4207套和2319套房源，专门用于提供给新市民、青年等群体使用的保障性租赁住房。所有这些城市的贷款运营主体都是由国有资产拥有的企业运营的。郑州作为“租赁住房贷款千亿支持计划”的试点城市，国有资产进入并购现有房屋作为保障性租赁住房的做法与

市的计划如出一辙。《方案》印发当天，郑州市房管局公布了2024年的主要目标任务。其中提到，要加快住房保障体系的建设，包括增加资金支持力度。对符合条件的项目，积极申报中央、省、市的资金补助和地方政府专项债券支持范围，确保完成1.5万套保障性租赁住房的年度任务。据《中国新闻周刊》推测，许多专家认为上述贷款很可能来自郑州国有资产投资入市购买房产并提供以旧换新资金模式的资金池之一。实际上，在国有资产注入的模式中，况伟大发现，旧房的去向基本上与住房保障体系的建设相结合。换言之，其中可能包含有用于住房保障的资金。怎样给二手房定价？国有资产入市购买哪种类型的二手房，以及如何确定价格，是在住房以旧换新模式中备受外界质疑的问题。虞晓芬还认为，二手房交易价格波动较大，少则几十万，多则上百万，牵涉到利益重大。而且二手房并非标准化商品，因此难以找到科学决策购买房产的依据，从而更容易存在利益输送的问题。4月15日，郑州城发联合郑州市住宅与房地产业协会发布公告，表示试点阶段收购的二手住房必须属于普通商品住房，在房屋竣工备案之日起至今不超过15年，并且已经取得房产证或不动产权证。公告如下：该条件引发了外界的争议。期待国家实施国有资产托管政策，吴刚一直非常期待。感到失望，我们家的房子已经有16年的房龄，却被拒之门外。 政府旨在支持改善性住房需求，那么是应该优先改善15年以内的老房子，还是应该优先改善20年以上的旧房呢？陈望也觉得，国有资产参与并提供支持的目的是为了改善刚需和解决置换二手房困难的问题，其中一个方面是置换年龄较大的二手房。当前，排除了高房龄的旧房，可以直接放手让市场自由交易。有人认为，房龄规定可能与这类老旧房屋的最终去向有关，可能牵涉到住房保障体系的建设。毕竟，将来老旧房屋出租后，可能会出现漏水、设施老化等诸多问题，而后期维护成本较高。除此之外，人们也很关心如何对二手房进行定价。从已经公开的信息可以看出，二手房的购买价格是与评估机构直接相关的。在郑州，City Housing Development Company将从评估机构的名单库中随机选择机构，然后根据市场化原则对拟收购的二手住房进行交易价格评估。在太仓地区，将从具备专业资质的5家机构中随机挑选3家进行旧房估价，然后取平均值来确定最终的收购价格。二手房收购价格的重要性在于它直接影响了房主购买新房时的价差。一些城市已明确规定，存量二手商品住房总价不得高于新购房源总价的一定百分比，例如梁溪区规定该比例为60％。换句话说，购买价格为200万元的旧房可用来抵扣高达新房购房款的60％，即需购买333万元以上的新房才能实现抵扣。在太仓，这个比例已经从最初的60％提高到了80％，也就是说如果卖掉200万的旧房后，必须购买250万元以上的房产。太仓城发一位地产顾问告诉《中国新闻周刊》，在进行以旧换新的流程时，首先要选择心仪的新房，然后对旧房进行评估。如果旧房和新房的价格不符合比例要求，就需要重新挑选符合条件的房源。新房源的价格是固定的，“不会因为需要满足比例要求而提高新房的价格”。如何确保旧房款流向新房市场？海安的银行会发行与二手房等值的房产券给客户；郑州则会将二手房出售的资金存入第三方监管账户。国有资产介入的模式，其最终效果仍需要进一步观察。太仓市的一名地产顾问在接受媒体采访时表示，首批发售的200套房产名额，最终只售出不到40套。太仓城发总经理李旭在接受当地媒体采访时表示，第二批800套名额的报名人数已经超过了300人。太仓某房地产中介公司的负责人姬义康告诉《中国新闻周刊》，之前以旧换新活动的反响平淡，主要是因为指定楼盘的价格普遍较高，参与者只有那些迫切需要改善住房状况的人，不得不支付更高的差价。因此，只有少部分需求十分迫切的人才会参与这种活动。怎样处理

老房子？在国有资产介入的模式中，除了需要弄清资金的来源和流向外，还有一个需要解决的问题是旧房的管理和处理。就目前而言，旧房的去向可能会被转变为保障性住房或人才公寓。在海安，老旧房屋将被改建成人才公寓，提供给外来务工人员租住，或纳入廉租房体系中。在太仓地区，老旧的房屋将会被改建成人才公寓或者保障房。虞晓芬认为，国有资本介入购买二手房用于建设保障房，是有两方面的考虑的。首先，当地需要保障性住房，与新建保障房相比，购买二手房可以更快地满足城市中低收入家庭和人才的住房需求。其次，此举有助于进一步活跃房地产市场。当前，很多城市存在可销售房源存量大、交易周期长、价格下行等压力。通过国有资本购买部分二手房，可以刺激新房和二手房的联动，促进改善性住房需求的释放。保障性住房建设分为两种：配租型和配售型。因此，无论是出租还是出售都是可供选择的方式。易居研究院研究总监严跃进推测，在国有资产经营模式下，应以出租为主，较不可能出售，但也可以先出租再出售的方式，租期满五年后可以进行出售，未来各地可以逐步探索。然而，许多专家指出，与政府集中建设的保障房相比，通过在居民区散落收购的保障房，如何进行有效管理也面临着重大挑战。以郑州为例，目前，政府自行兴建保障性住房为主。陈望表示，去年郑州市政府鼓励利用现有土地新建、扩建和在建工程改建，以参与市政府保障性租赁住房计划，并提供金融支持。先前已经有一些成功的案例，其中大多通过回购村集体安置房来用于提供保障性租赁住房。陈望认为，根据市场需求来看，分散分布的保障性租赁住房具有其合理性，因为它能够满足各种不同客户的需求。然而，从政府的运营角度来看，这样做很困难，而且目前的租赁市场也处于过度饱和的状态，他对此持悲观态度。郑州一中介平台的张林也向《中国新闻周刊》表示疑虑，他认为，零散地收购二手房转为保障性住房，可能引发其他业主不满，甚至影响潜在消费者购买小区内的二手房。分配旧房也存在公平问题。正如张大伟所指出的那样，国有资产参与住房以旧换新的实质是政府将用于保障低收入群体的资金转给了改善居住条件的人群，这本身就已经引起了不公平现象天博tb综合体育官方网站。在分配旧房时，由于保障房的质量和地理位置存在差异，如何进行公平分配，将成为一个难题。虞晓芬也赞同，在分配这些房源时，由于一房一价，存在价值高低差异，可能导致保障对象或人才受到不公平待遇。住房以旧换新政策的实施效果尚需进一步观察。

（以上所提到的吴刚、陈望、张林为化名）

本文作者：解雪薇，出处：中国新闻周刊，原标题：《10000套居住房将实施以旧换新，这座城市出手了》

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